Moni rakennushankkeeseen lähtijä on joutunut kantapään kautta kokemaan mitä rakennuttaminen voi olla silloin kun asiat menevät niin sanotusti vihkoon. Yritän tässä hiukan avata Pientalomestarin näkemyksiä ja vuosien varrella kertyneitä kokemuksia niistä asioista joita kannattaa miettiä ennen urakkaan lähtemistä – ehkä joku ensikertalainen voi näiden avulla välttää astumasta samoihin miinoihin joihin on jo joku muu aiemmin astunut.
Mikäli olet kärsimätön lukija, suosittelen hyppäämään kirjoituksen loppuosaan, josta löytyy ammattilaistemme kokoama viiden kohdan chek -lista pientalorakentajalle. Kokemukset tulevat suoraan elävästä elämästä, listaa saa jakaa ja käyttää vapaasti hyödykseen!
Pientalon rakennusprojekti on kokonaisuus, joka mietityttää rakennusalan ammattilaistakin. Jopa moni suurien toimitilahankkeiden vetäjä miettii kaksi kertaa, lähteekö itse vetämään omaa talonrakennusprojektiaan vai ottaako siihen suosiolla ulkopuolisen ammattilaisen. Syitä tähän voi toki olla monia; ammattirakentaja tietää, kuinka paljon hanke sitoo aikaa eikä siksi halua uhrata hankkeelle kaikkea omaa ja perheensä yhteistä vapaa-aikaa.
Toisaalta pientalorakentamisessa pätee täysin eri lainalaisuudet kuin isoissa kovan rahan rakennuskokonaisuuksissa. Toimijat ovat pieniä ja kauppaa käydään kuluttajansuojan ehdoilla, sopimuskysymykset vaihtelevat, talo- ja materiaalitoimittajien joukko on kirjavaa, sopimuskäytännöt usein sekavia ja vastuukysymysten selvittäminen vie aikaa.
Moni ensikertalainen ajattelee, ettei rakennuttaminen voi olla kummoinenkaan juttu, kun talopaketteja myyvät mainosmiehet maalaavat ruusuisia kuvia avaimet käteen -toimitussisällöistä, lupaavat kuun taivaalta ja mistelinoksan oven päälle jouluksi. Totta onkin, että rakennuttamisesta on tehty helpompaa kuin koskaan ennen.
Toisaalta pientalon rakennusprosessi voi sisältää kaikki samat rakentamisen vaiheet kuin suuri valtakunnallisen rakennusliikkeen kerrostalohanke – ainoastaan nopeammalla aikataululla ja sekavammilla pelisäännöillä. Kirsikkana kakussa on kaupunkien ja kuntien vaihtelevat rakennusvalvonnan käytännöt ja ohjeistukset sekä lupabyrokratia, jonka uskoo vasta kun näkee. Lisäksi valtaosa rakennuttajista ei tänä päivänä omaa minkäänlaista kokemusta tai asiantuntemusta rakennusalalta.
Tämä luo tilanteen, jossa hankkeeseen lähtijät ovat usein pelkästään sen tiedon varassa jota saavat talotoimittajan myyntitykiltä. Talopaketteja myyvät yritykset osaavat kyllä yleensä asiansa, lisäksi siellä on todellisia ammattilaisia jotka hoitavat hyvin työnsä.
Kannattaa kuitenkin aina muistaa kenen pussiin yritysmyyjä pelaa – sen lauluja laulat jonka leipää syöt.
Pitääkö rakennuttamista sitten pelätä? Ei toki. Kun pitää pään kylmänä, jalat maassa ja pankinjohtajan tyytyväisenä, voi hyvillä mielin lähteä seikkailuun, joka voi parhaimmillaan olla elämän antoisin projekti. Tässä kohtaa pätee vanha viisaus: kysyvä ei tieltä eksy. Tietoa on valtavasti tarjolla, kokemuksia ja näkemyksiä sitäkin enemmän. Suurin ongelma tulee siitä, mikä on juuri minun kannaltani oleellista, mistä saan apua ja mikä on turhaa ajanhukkaa.
Mistä sitten tietää mitä kaikkea pitää huomioida? Ajattelen, että jokainen rakennuttaja ansaitsee rinnalleen ammattilaisen, konkarin joka näyttää suuntaa kun pitää tehdä valintoja, lukee karttaa ja kertoo mikä polku on kuoppaisempi ja mistä löytyy paras vesistönylityspaikka jossa saappaat ei hörppää vettä.
Mutta ne sudenkuopat. Ajatustasolla valmisteltu projekti käynnistyy todellisesti viimeistään siinä vaiheessa kun rakentamisen sijainti alkaa hahmottua. Tonttia hankkiessa kannattaa kiinnittää huomiota muutamiin asioihin. Kiinteistönvälittäjät painottavat aina myytävän kohteen sijaintia. Vaikka olisit löytänyt unelmakodillesi postikorttimaisen satumaiseman, kannattaa pitää pää kylmänä ja miettiä, saanko taloni myytyä jos ja kun se päivä tulee eteen että kodista ollaan luopumassa.
Rakentamisen kustannuksia laskettaessa on hyvä pitää mielessä, kuinka rakennuksen arvo säilyy ja mahdollisesti kehittyy tulevaisuudessa.
Seuraava iso asia on perustusolosuhteet. Rakennuspaikalla täytyy yleensä aina teettää jonkinasteinen maaperätutkimus, jollei sitten alusta asti ole päivänselvää kuinka perustukset tullaan tekemään. Avokallio tontilla on jo selvä viesti siitä että talonpohjat tullaan louhimaan, mutta lähes poikkeuksetta perustamistapa tarkentuu vasta pohjantutkimusraportin ja perustamistapalausunnon jälkeen.
Muita rakennuspaikalla huomioitavia asioita ovat kaavamääräykset, jotka ohjaavat välillä hyvinkin vahvasti rakentamista sekä kunnallistekniikka, jota ei haja-asutusalueilla välttämättä ole tai johon liittyminen voi tulla yllättävän kalliiksi.
Kun rakennuspaikka on selvillä, alkaa lopullinen arkkitehtisuunnittelu. Viimeistään tässä vaiheessa kannattaa jo ottaa ammattilaiset apuun miettimään omia tarpeita ja odotuksia, laskemaan budjettia sekä vertailemaan vaihtoehtoja. Talotoimittajat antavat mielellään omia näkemyksiään ja tarjouksiaan, näissä kannattaa aina muistaa se että samalla rahalla pystyy usein saamaan myös yksilöllistä ja viimeisteltyä lopputuotetta verrattuna talokirjojen listamalleihin. Talotoimittajien pakettisisällöissä on myös eroja, jotka voi olla ensikertalaisen vaikea hahmottaa kun rakentamisen budjetointia suunnitellaan.
Usein osa kustannusrakenteesta jää myös piiloon, harva avaimet käteen -talopaketin toimittaja avaa oikeasti kaikkia hintojaan vielä tässä vaiheessa. Paketteja vertaillessa kannattaa pyytää myös nähtäväksi lisätyöhinnastot, mitä maksaa jos halutaan muuttaa esim. valaistusta, vesikalusteita, kiintokalusteita, materiaaleja ja niin edelleen. On myös hyvä pitää mielessä, mitä rajoitteita rakentamistapaohje ja kaavamääräykset asettavat. Äänieritys melualueilla, palokatkot sekä turvalasit ja niin edelleen lisäävät rakentamisen kustannuksia.
Suunnitteluun kannattaa panostaa ja varata aikaa, mitä paremmin asiat on mietitty etukäteen, sen vähemmän yllätyksiä matkan varrella tulee. Seuraava askel onkin sitten itse rakennusluvan hakeminen. Jos ei pidä paperisodasta ja arvostaa omaa aikaansa, lupabyrokratia kannattaa suosiolla ulkoistaa ammattilaiselle joka osaa viedä sen läpi ilman yllätyksiä ja turhia viiveitä. Rakennusvalvonnan vuosikello on myös hyvä tiedostaa; kesälomakaudella on turha odottaa virastoista ulos minkäänlaisia päätöksiä.
Rakennusvaihetta aloitettaessa eteen tulee ensimmäisenä tontin mahdollinen raivaus ja maatyöt. Maanrakennusurakoitsija kannattaa etsiä jo mahdollisimman varhaisessa vaiheessa, lisäksi sopimuksen tekoon kannattaa käyttää aikaa ja mahdollisesti pyytää ammattilaisen näkemys. Maanrakennuksen kustannukset tulee helposti aliarvioitua, karkeana nyrkkisääntönä voidaan pitää että maa- ja perustustyöt voivat viedä noin 1/3 rakentamisbudjetista.
Myös liitoskohtalausunnot, vesi- ja viemäriliitynnät, sähkömittarin kytkennät ja muut näihin liittyvät työt kannattaa tilata hyvissä ajoin; ruuhka-aikaan valtakunnallisten sähkö- ja vesilaitosten hakemuskäsittely ja asennusjonot voivat viedä jopa kuukausia.
Perheen ja parisuhteen huomioimista ja arjen pyörittämisen tärkeyttä ei voine myöskään liikaa korostaa. Vaikka rakennusvuosi tuntuu ajatuksena lyhyeltä ajanjaksolta, josta selvitään vaikka päällään seisten, hankkeeseen ei kannata lähteä sillä mielellä että tämä puristetaan väkisin läpi.
On sekä jaksamisen että kustannusten ja laadukkaan lopputuloksen kannalta järkevämpää tunnistaa ja käydä realistisesti läpi omat resurssit ja osaaminen; mitä voin tehdä itse, mitä en tiedä ja osaa, mitä ei kannata tehdä itse. Oikein hyvä vaihtoehto on ulkoistaa stressaaminen ammattilaisille, ottaa asiantuntija vierelle kulkemaan ja nauttia itse elämästä.
Mikä parasta, kokonaisuuden kannalta voi tulla jopa halvemmaksi maksaa ulkopuoliselle valvontaorganisaatiolle siitä että hankkeen läpivienti suunnitellaan ja toteutetaan ammattitaidolla. Kokenut konkari näkee heti, missä asioissa on mahdollista karsia kustannuksia, mitkä asiat voivat nostaa kustannuksia ja mitkä asiat voivat tehdä mutkia matkaan. Kun nämä on mielessään prosessoinut, rakentamisen voi aloittaa turvallisin mielin!
Ja niin, se lista: tässä vielä ammattilaisen 5 vinkkiä tiivistetysti:
- Tee realistinen budjetti ja tarkistuta se ammattilaisella
- Älä yliarvioi omia taitojasi ja ennen kaikkea VOIMAVAROJASI
- Varaa suunnitteluun ja valvontaan riittävä resurssit – se maksaa itsensä takaisin
- Selvitä vastuukysymykset ja hanki tarvittavat vakuutukset
- Kilpailuta ja valitse maanrakennusurakoitsija huolella